売り主の瑕疵担保責任

不動産トラブルを回避するのに重要な瑕疵担保責任って何?

隠れた欠陥があった場合に誰に責任があるのか明確にしておきましょう。

中古住宅を販売または購入する場合に気を付けたいのが契約書の特約事項に「瑕疵担保責任」が明記されているかどうかです。
もちろんこれは新築住宅にも当てはまりますので、住宅を購入する際にはこの「瑕疵担保責任」が明記されているかという事が重要になる事には変わりはありませんが、中古住宅は新築住宅と違い、建築年数が経過をしている物件ですので、目に見えない瑕疵というものが色々出てきていることが多いのです。
こうした瑕疵を隠したまま販売をする事はもちろん宅建法で禁じられていますが、売り手、買い手共に気が付かないままにその瑕疵がある物件を販売、購入してしまうという場合もあるのです。

例えば、中古物件の中には目に見えないシロアリの被害にあっている物件もあるでしょうし、雨漏りが後になって発覚をするという事もあります。
中古物件を売る場合、売り手となる個人は後々の不動産トラブルの当事者にはなりたくありませんので、そうした瑕疵についてはなるべく公表をし、それを承知したうえでの購入者を求めるものですが、それでも目に見えない瑕疵を見つけるとなると、業者による検査を受けるなど新たな出費が必要となりますので、その出費をしてまで瑕疵を見つけようとする売り手は少ないと考えてよいでしょう。

本来は仲介業者である不動産会社が十分に調査をし、売主・買主共にその旨を告知する義務がありますが、中には業者は契約を成立させたいがために、契約成立の妨げとなるような不利な事は説明しなかったり、ある一部分のみを説明して、自社は不具合もきちんと告知をする信頼できる会社ですという形式をとる会社もあります。
こうした場合には明らかに宅地建物取引業法に違反をしていますが、中にはまったく気づかないままに販売をしてしまったという例もありますので、すべての瑕疵物件に関して「騙された」と思ってしまうのは早合点でしょう。

悪意のない業者、売主という人たちもいますので、そうした人たちまで「悪者」扱いして不動産トラブルに発展させないために、瑕疵担保責任というものが売主にはあるのです。
但し気を付けたいのが、この瑕疵担保責任というものは法律で定められている条項ではないという事です。
あくまでも不動産売買においての「特約事項」という扱いになりますので、不動産売買をする時には、売買契約書にこの「瑕疵担保責任」が明記されており、その責任者が「売主」となっている事を確認しておかなければ、不動産購入後にトラブルが発見された場合にどちらが責任を負うのかという問題に発展してしまいます。

もしご自身が購入しようとしている不動産物件にこの「特約事項」が記載されていない時には、不動産会社に対して、この特約を作成するように依頼をして下さい。
不動産会社が「特約事項」の作成を拒否するようでしたら、その不動産会社は残念ながら信頼に値する会社ではありませんので、契約を先にすすめる事はやめた方が後々の事を考慮しても賢明な判断と言えるでしょう。

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