売り手・貸し手になった場合

訳あり不動産を売却したり、貸し出す必要がある時の注意事項!

事前に告知をしたほうがいい場合もあります。

「訳あり物件」が売買または賃貸として市場にでているから買い手・借り手がいるのですが、それと同時に売り手・貸し手がいるからこそ成り立っているものです。
もしこうした不動産の売り手・貸し手側になった時にはどうしたら良いのでしょうか?賃貸物件の貸し手側に立って考えてみます。

まず「事故物件」に関しては後々の事を考えて最初からその旨を告知しておくべきでしょう。
賃貸契約が完了し、入居した後でその事が発覚した場合、裁判にかけられる事があり、今までの判例から見ても賠償請求の対象となる事は必須だからです。
それとは別に日当たりが悪い、間取りが不便、階下の騒音・臭いなど外見的、内観的に見ても一目で判断できるような物件に関しては、それらの事由により他物件より条件が劣るという事を認めて賃貸価格を安く設定し、その事由を納得したうえで入居する人を募るしか方法はあません。

世の中には色々な人がいますので、それらの事由でも構わないという人はいくらでもいるはずですので、入居者が見つからないという心配をする必要はそんなにないでしょう。
特に都市部など家賃が高い地域などでは、少しでも家賃が安いなら多少の不便はいとわないという人もたくさんいるはずです。

次は土地や建物の売り手側に立って考えてみます。
そもそもそんな「訳あり物件」を購入して不動産として保有するつもりはないという人もいるでしょうが、相続により引き継いだ実家が急こう配の坂の上の住居だったり、いびつな形状をした土地だったりという可能性がないとは限りません。
またご自身が住んでいるご自宅にしても、自分が住んでいる分にはただ古いというのが欠点だと思っていても、いざ売却を考えると、その住宅に資産価値がなく、上物付土地という認定をされてしまう場合もあるでしょうし、再建築不可とされてしまう場合、また自宅が建っている土地自体が借地権の土地であった場合なども「訳あり物件」とされてしまいその売却額は相場よりもかなり低くなってしまいます。

再建築不可とは現在の建築基準法では建設できない建物がある土地の事を指します。
ですからいくら格安でその土地を購入したとしても、現在建っている古い住居を壊して、新しく住宅を建築する事はできません。
許されている事は、リフォームで規模の大小は定められていませんので、大規模リフォームを行う事は可能ですが、不動産としての資産価値が低いために銀行など金融機関からローンの借入の元となる担保に相当しない為に、購入相手は現金で購入できるだけの預金のある人、また銀行などではなく両親などからお金が借りられる人に限られてしまいます。

また借地権は土地の所有者は他にいるのですが、その方との借地権契約をむすぶ事で住宅を建築する事ができますし、その借地権は相続や譲渡をする事ができる為に、両親などから相続をする可能性があるのです。
借地権の土地に関しては土地所有者ではありませんので、そのまま持ち続けたとしても固定資産税の支払い義務はありませんが、借地料を支払う義務は発生しますし、それ以外の土地に関しては土地の所有者となった段階から固定資産税の課税対象者となります。
その不動産を持ち続ける意志がないのであれば、無駄な賃料や固定資産税を支払うくらいならば、例え大した金額は期待出来なくても不動産会社に依頼をして売却をしてもよいでしょう。

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