相続税評価額

不動産投資情報として、相続税評価額も小さくできることも知っておこう

現金ではなく、不動産を持つことは相続財産の評価額を圧縮することにつながります。

不動産投資情報としてローン利用のメリットや、所得税や住民税の負担が軽減されるというメリットをご紹介してきましたが、不動産投資は相続税対策としても有効です。
この点、サラリーマンの方の中には、不動産投資はいいけれど資産をたくさん保有すると、亡くなった時に残された家族が相続税を支払うことになるのでは、と少し不安になっている方もいるかもしれません。

相続税には基礎控除額というのがあり、現在のところ5000万円+1000万円×法定相続人の数までは課税されません。
もっとも、今後の税制改正で基礎控除額を3000万円に下げる法案などが検討されていますが、まだ明らかではありません。
ともかく、一定の額までは課税されないのです。

現在の基礎控除額で考えるなら、法定相続人が妻と子供1人だったとして、7000万円までは課税されないわけです。
なので、少しくらい資産を持っていても、相続税を払わなくていいケースが多いのですが、現金ではなく、不動産を持つことは相続財産の評価額を圧縮することに繋がります。

相続税は、亡くなった方が有していた財産を評価して、その合計の課税価格から基礎控除等を差し引いて、税率をかけていきます。
この相続税評価額がポイントになります。
現金はそのままの金額が評価額となります。
株式については、原則として亡くなった日の終値を基準に評価されます。

では不動産についてはどうかと言いますと、時価ではなく、地域にもよりますが、およそ時価の60%~70%の評価となります。
たとえば、2000万円で購入したマンションが、時の経過により、所有者が亡くなった当時の時価は1200万円だったとしましょう。
相続税評価額は70%だったとしても、840万円です。

さらに、賃貸している不動産の場合、人に貸していて自分では自由に使用できないという負担がついた不動産として、その負担割合を控除できます。
建物の賃貸の場合は、評価額から借家権割合と賃貸割合を控除した額になります。
賃貸住宅は評価を小さくできることは、不動産投資情報として押さえたいポイントです。

もう少し、イメージしやすいように計算例を挙げてみます。
借家権割合は地域ごとに定められていますが、30%程度が多いです。
また賃貸割合というのは、相続が発生した当時、賃貸利用されていたかどうかということで、長い間、借り手のいないまま放置されていると賃貸用であっても賃貸していないとされてしまいます。

一方、借家人の退去により一時的に空き家となり、引き続き入居者を募集して、入居の見込みがある場合は賃貸しているとみなしてくれます。
1室のワンルームマンションで借り手がいれば、賃貸割合は100%となります。
そこで、840万円からその金額の30%と100%を掛けたものを控除します。
その結果、相続税評価額は588万円にまで圧縮されます。
不動産投資情報として、相続税評価額も小さくできるというのを頭に入れておきましょう。

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