不動産投資で将来の収入に繋げる

サラリーマンの投資用物件による収入を将来の収入へ!

大きな天災も、避けようがない大きなリスクであることは覚悟しなければなりません。

サラリーマンが、マンションや一戸建てなどの不動産投資用物件を購入し、その投資用物件を賃貸経営する所得は、経費や借金で赤字化することで、サラリーマンをしての給与所得から各種控除を差し引いた課税所得額と合算して、所得税還付や住民税減免ができるわけですが、当然ながら、ローンが支払い終えれば、金利負担もローン返済はありませんから、損害保険、維持管理費などの維持経費と僅かに残る減価償却額だけが経費となります。
投資用物件から得られる家賃収入からそれらを差し引いた額が丸々所得となるわけです。

この手の投資用物件の不動産業者が、よくサラリーマンに勧誘する文句に「将来の年金不安払拭」というのがありますが、ローン返済終了を、サラリーマンとしての定年退職の歳と同時になるようにすれば、その後の収入は不動産投資物件に頼れるというものです。
これまでの項目でご紹介したように、ローン返済期間中、空家率が5%未満(入居率が95%以上)であれば、住民税減免分や所得税還付分を合算すれば、手取りベースでは足がでないことになるわけです。

しかし、ここで注意しなければならないのは、一部の不動産業者の中には、まるで、ローン返済・サラリーマンとしての定年退職直後から家賃が丸々収入になるような言い方をする輩もいます当然、新築から20年、30年経った投資用物件には、新たな入居者を見つけるコストも高くなれば、修繕費も年々かかるようになります。
そのときのひとつの判断材料としては、家賃収入の何%が経費として飛んでしまっているかです。
そのときの景気や社会情勢にも左右されますが、半分以上かかるようなら、そのときの入居者が自然と退去する時期を狙って、売却するというのも一手です。

実質経費負担が家賃収入の半分を超えてしまえば、その後も年々負担が増えることは明白です。
しかも30年も築年数が経てば、建物の寿命はまだ20年から30年はあると、きっと不動産業者は主張するでしょうが、実質的に賃貸できる建物としての寿命は余命あと何年かしかないのです。
余命を長引かせるための大規模なリフォームでもすれば、そこで何百万円もかかってしまいます。

それに、マンションでも一戸建てでも、例え投資用物件だったにしても、築年数が1年、1ヶ月でも浅いうちに売却するほうが、それだけ高く売れる可能性があるからです。
もし売却したとして、投資用物件を購入して今までの空家率が5%未満だったら、これまでの実質自己負担はなかったわけですから、売却額から税金を引いた額は丸々手元に残る計算になります。
これまでの項目の例でいうと1800万円の1LDKマンション、築20年なら、最悪でも300万円程度では売却できるので、手元に少なくとも200万円は残りますので、決して悪い投資ではないと思います。

ただし、サラリーマンの期間中、最も効率の良い不動産投資は、投資用物件の購入、賃貸運営を自転車操業方式で行うことです。
普通、自転車操業とは、売上をそのまま仕入れ金に充当して、一文も手持ちなしで操業を続けることをいいますが、ここで言いたいのは、売り上げではなく、税金です。

税金が毎年、効率の良い税率の所得に落とせるよう、何年か毎に、不動産物件購入を何度も行っていくことです。
これまでの項で紹介したように、一軒だけでは、年々赤字幅は減ってしまい、還付も減免も減少します。
しかし、きっと所得は定昇で増えていきますでの納税額だけが増えていきます。
(郵政民営化政権以降、特に子供手当て固執政権や消費税値上げだけ政権の間は逆進してしまったので、このような含みの有る言い方にしました)特に、お子さんの扶養控除がなくなる年齢は、ガバっと納税額が増えます。

つまりここで言いたいのは、何年か毎に、次々と投資用物件を購入し、賃貸経営の軒数を増やしていくことで、赤字幅を維持するというやり方です。
ただし、毎回組むローンは、サラリーマンとしての定年退職の年齢にあわせて返済終了するように組みます。
そうすれば、築年数が浅い投資用物件は、そのまま賃貸経営することで、その後も不動産賃貸収入が見込めるし、初期に購入した投資用物件は売却処分することで、利益確保もできるわけです。

ただし、この自転車操業方式を行うには、空家率が全期間中全軒5%未満、それに、二度と子供手当て固執政権や消費税値上げだけ政権のような政権にならないことが最低条件です。
また、東日本大震災のような大きな天災も、避けようがない大きなリスクであることは覚悟する必要があります。

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