不動産投資による節税のしくみ

サラリーマンための投資用物件からわかる節税のしくみ

利のない出費とは、損害保険料や実質自分に得のない修繕費など、致し方ない出費を指します。

サラリーマンでも、不動産投資用物件を購入し、その投資用物件を貸付(賃貸)経営できるわけですが、その貸付経営を、投資用物件維持のための経費にて赤字化することで、所得税、住民税を還付させることで、手取りベースと、将来残る資産で、実質の実入りとする、ガラス張りの税制下にあるサラリーマンからすれば、いわば税法のトリックのような、裏ワザのようなイメージをもたれる方も多いでしょう。

もしも696万円の課税所得あるサラリーマンの人が、不動産投資による投資物件の損益がマイナス100万円なら、課税所得は596万円になりますから、所得税は764500円となり、198000円が還付され、住民税は10万円減免され、合わせて約30万円が手元に残ることはこれまでの項目で説明しました。

例えば、1800万円の1LDKのマンションを、頭金0で購入し、これを毎月7万円で賃貸したとします。
組んだ不動産ローンはマンション購入費+購入時の諸経費2000万円を、20年ローンで金利年利2%、毎月の返済額は5万円にします。
だとすると年間の家賃収84万円で、ローン返済負担60万円ですが、差額の24万円は固定資産税や諸経費で消えるとするとイコールです。
実際には24万円しかないとせいぜい固定資産税とマンション管理費で殆どが消えてしまうので、実質さらに年間20万円ぐらいは、利のない出費で足が出ると思っていたほうが良いでしょう。

ここで言う利のない出費とは損害保険料や、実質自分に得のない修繕費、致し方ない出費のことです。
それでも20年間で400万円の足が出る程度なものです。
この場合、初年度の利息負担は35万円ですが、それに初年度減価償却額約6万円と、固定資産税、保険などの経費が足されて、100万円の赤字になります。
ただし、次年度以降は利息分と減価償却額は徐々に、それに固定資産税ともに緩やかに減少しますから、当然赤字幅は小さくなります。
上記の例で言うと翌年は年額3万円は減っていきます。

つまりは、初年度の所得税の還付金と住民税の減免分は30万円でも、次年度以降、少なくなった赤字幅に税率を掛けた、およそ1万円ずつが減っていくわけです。
次年度は、29万円、次々年度は279000円、3年目は267000円というようにです。
年月が経てばたつほど、金利が安定していたとすると、減少幅は大きくなって行きます。

例えば、ローン返済最終年の利息負担による経費は1万円か2万円ぐらいなものでしょう。
つまりは節税に大きく貢献でくるのは最初の何年かだけということになります。
この上記の例の人が20年間、同じ年収、同じ金利、同じ所得税法、同じ控除内容が続いたとすると、生涯の所得税還付金合計と減免される住民税の合計は450万円ほどになります。

ただし、絶対条件は穴を開けないこと。
つまりは空家の期間が少ないことです。

20年間の全240ヶ月の間、5%の12ヶ月間空家だとすると、自己負担は84万円、その分の所得税還付および住民税減免が2割強として19万円ほどは戻ってきますので、65万円ぐらい足が出るわけです。

上記の例では既に400万円の足が出ていますから、5%の期間が空家となると、生涯合算では、15万円の足が出て、この投資は失敗ということになります。
逆に空家率0%なら、20年で50万円程度の手取り上の利益があるわけです。

あとは、修繕費や雑費という名の経費枠をいかに自分に利のあるように活用するかで、サラリーマンにとってこの投資用物件への投資が成功するかどうかが決まるのです。

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