不動産賃料の税法上の収入

サラリーマンに許される投資用物件からの収入

税法では、賃貸している入居者に返還するものは、収入に含む必要はありません。

マンション一室でもマンション丸買いでも、一戸建てでも、サラリーマンが、3親等以内の親族を除く他人に賃貸を目的に購入した不動産は投資用物件として、そこから得る家賃収入は、そのサラリーマンの勤める事業所から得る給与所得と合算して所得税がかかることは、これまでの前項で説明しました。

ただし、他人に投資用物件を賃貸するに当たり、さまざまな経費がかかるわけで、たとえサラリーマンであっても、その経費を所得の合算から差し引くことができます。
つまりは、賃貸収入から経費を差し引いた額がマイナス(赤字)なら、サラリーマンとして既に天引きされた所得税が、その赤字額に応じた還付を受けられ、さらには翌年の住民税が安くなることもこれまでの前項で説明しました。

さて、その賃貸収入にはどんなものがあるのでしょう。
毎月の家賃収入がそれに該当することは言うまでもありません。
それに加えて、日本では賃貸の入居時の基本である敷金、礼金、権利金、保証金なるものはどうでしょう。
税法では、賃貸している入居者に返還するものは、収入に含む必要はありません。
ただし、返還しないものは収入とみなされます。

でも、一部返還というものもありますよね。
例えば、敷金を入居時に2か月分受け取りました。
これは、その賃貸者が入居した年の所得になります。
2年後、その入居者が退去し、1か月分を返還しました。
逆にこの返還した1か月分は経費として、その退去した年のマイナス計上された所得となります。
保証金についても同様で、受け取ったら収入、返還したら経費として申告します。

さて、最近流行のシェアハウスなるものの場合はどうでしょう。
例えば、サラリーマンが投資用物件に4LDKのマンションの一室を購入し、それを複数の人に賃貸した場合です。
無論、家賃収入や入居時、退去時は一人に賃貸するのと変わりませんが、光熱費の徴収をどうするかです。
シェアハウスの入居者にとって魅力のひとつは各種光熱費の基本料金を皆で割り勘できることですが、誰がいくら使ったというのをいちいち管理はできないし、メータを複数個付ける投資はしたくない。
だとすると、適当な一定額を徴収する方法を採る大家さんが多いですよね。

この場合も徴収額を収入として申告して、実際の大家が支払い光熱費が経費となります。
またシェアハウスの共有部分の共益設備の維持管理は全て大家さん持ちですので、これらの出費も家賃収入や共益費など賃貸入居者からの収入から差し引きます。

特に雑貨類、電球や蛍光灯の球、白物家電から食器や洗剤に至るまで経費で用意して、その分を賃貸入居者の家賃に乗せたり、共益費として徴収したりするわけです。
その意味でも、たとえサラリーマンであっても、シェアハウス形式での投資用物件の貸付が経費面では最も自由度の高い貸付と言えるでしょう。

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