不動産賃料の税法上のローンの利息

サラリーマンのための投資用物件によるローンの利息

メガバンクの住宅ローン並みの金利なら構いませんが、その1.5倍以上であれば暴利とみなして敬遠すべきです。

サラリーマンでも許される、ガラス張りでない税金の控除、その代表的なものが不動産投資用物件から上がる賃貸料とその経費です。
通常、サラリーマンが確定申告するのは、年収1800万円以上のサラリーマンか、自分や家族のその歳の医療費が10万円を超えた時に行う医療控除、あとはマイホームを購入した初年度の住宅ローン減税を申告する時ぐらいしょう。

でも、たとえサラリーマンでも土地や一戸建て、マンションなどの投資用物件を購入して、そこから家賃収入を得る場合、確定申告しなければなりません。
と聞くと、もっと税金を納めなくてはならないのかっと思ってしまう方も多いことでしょう。
でも、このサラリーマンとしての勤め先から得る源泉徴収票にある課税所得額と家賃収入の合算から投資用物件のための必要経費を差し引いた分が、その歳の総課税所得額になりますから、不動産投資用物件の家賃収入から経費を差し引いた分が赤字なら、税金は納めるのでなく還付されるのです。

この不動産投資用物件の経費として、合法的に認められるものに、ローンを組んで投資用物件を購入した場合の、その利息分があります。
ただし、この利息分は土地に関しては経費となりません。
一戸建てを投資用物件として購入した場合、建物に関する借入金の金利が経費となります。
マンションの場合も同様で、マンションの全敷地面積の土地代を、それぞれの部屋における延床の割合から算定した土地占有率で計算され、それが土地代となります。

例としては、5000万円の一戸建ての投資用物件を購入し、建物代は2500万円、土地代は2500万円で、頭金は1000万円で4000万円のローンを組んだとすれば、2500万円にかかる金利が経費です。
5000万円のマンションの投資用物件を購入した場合でも、建物代4500万円+土地代500万円について、頭金500万円と残りをローンで4500万円を組んだとすれば、借入金全額の金利分が経費ということになります。
というわけで、投資用物件を販売する不動産業者の殆どがマンションを強く押してくる理由がここにあります。
マンションの場合、全部屋数で土地を割るので、土地代の比率がとても低いからです。
ちなみに、当たり前の話ですが、ローンは返済し続ければ元本が減少するわけですから、ローン金利の経費も毎月減少していきます。
いずれにしても、購入時における投資用物件の建物の値段に合わせて、できるだけそれに近い額のローンを組めば、より大きい経費となります。

しかし、この経費は大家であるあなたの負担です。
投資用物件で賃貸経営している最中に、どんなトラブルが起こるか知れません。
地震などの天災、賃貸経営されてる方の健康、会社の倒産などなどで、サラリーマンとしての安定収入もいつまで続くか知れません。
ということはむやみに高利なローンを組むのだけは避けましょう。

この手の投資用物件を販売する不動産業者には不動産ローンの斡旋として、高利な消費者金融を斡旋する姑息な業者も少なくありません。
その消費者金融がメガバンクの住宅ローン並みの金利で貸すというなら文句はありませんが、その1.5倍以上であれば、暴利とみなして敬遠したほうが良いでしょう。
4倍5倍の利率などは論外です。

あなたは雇用給与所得者、つまりはサラリーマンです。
どうせ投資用物件もローンの不動産担保に入るはずです。
つまりは消費者金融からしてみれば、至極の上客なのです。
だから、通常の消費者金融並みなんて、とんでもない話。
もしそうなら、その斡旋した不動産業者はその消費者金融からバックマージンを貰っているはずです。

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