不動産賃料の税金・住民税

サラリーマンのための不動産投資による住民税

住民税は所得税のような累進課税ではありませんが、一律で課税所得額の10%が徴収されます。

サラリーマンの方だと、年度末に自らが税務署に行って、税金の確定申告を行うことは滅多にないと思います。
大抵の方はあったとしても医療控除や初年度の住宅ローン減税ぐらいでないでしょうか。

サラリーマンでも、投資用物件を購入し、そこから賃貸収入を得る場合、勤め先である事業者から発行される源泉徴収票とともに、その源泉徴収票にある課税所得額に賃貸収入を足した額が最終的な課税所得額となりますが、これは自動的に翌年度の住民税にも反映します。

住民税は所得税で申告されたものが、自分が住民票を置く地元の税務署から、自動的に市区町村役所に送られ、役所の税務課にて計算されて毎年6月から7月あたりに翌年度の徴収される住民税の明細が送付されてきます。

もし還付金が有る場合には、還付金の受け渡し方法の選択が同封されて送付されてきます。
住民税は所得税のような累進課税ではありませんが、一律で課税所得額の10%が徴収されます。

内訳は、市区町村税6%、都道府県税4%です。
ただし、人によっては、生命保険や個人年金保険の課税控除額や医療控除額が多少所得税の額とは異なるため、一概に住民税の課税所得額と所得税の課税所得額はイコールではありませんが、大枠はニアイコール(Near Equal)だとすれば、課税所得額696万円の方だと、696000円が住民税ということになります。

前項目の所得税の例を用いて、もしも、投資用物件の賃貸収入から必要経費を差し引いた分がマイナス100万円だとすれば、課税所得は給与所得との合算ですから、596万円ということになり、徴収される住民税は596000円ということになります。
つまりは、翌年度の支払う住民税が年額10万円節税できることになります。

前項目の所得税の例では、所得税の還付分が198000円でしたから、合算すると計298000円、およそ30万円減免されたことになります。
30万円も還付されるというのは、ちょっと普通の年収のサラリーマンでは他に手段はないのではないでしょうか。
ただし、住民税は課税所得額125万円以下の場合、均等割税額のみが徴収されます。

均等割額は自治体により多少異なりますが、東日本大震災の震災復興税を加えても年額数千円(5000円前後)のレベルです。
つまりは課税所得額125万円以下の方では、投資用物件の賃貸収入から必要経費を差し引いていくらマイナスになろうが、住民税の減免には貢献しないことになります。

課税所得額125万円以下は4人家族で3人扶養者がいて、住宅ローン減税も満額受けていて、医療費控除が10万円程度あって、生命保険や地震保険、個人年金もフルに加入している家庭の場合、年収500万円程度で達するので、それプラス不動産投資から得る損益のマイナス分を加えた額以上の年収がある方が、最低限、この投資を始める意義が有るかどうかの分かれ目になります。

扶養控除が全くない単身者ならば、年収260万円程度、もしも住宅ローン減税も医療費控除もないなら年収225万円程度で達します。

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