マンション経営の始め方-不安な方のために最低限知っておくべきこと-

マンション経営の始め方。いったいマンション経営って何から手をつけるべきなの?そんなはじめ方からお困りのオーナー様は必読の内容です。

途中で悩んだり、失敗したりして学ぶこともあるでしょう。そんなリスクを最小限に抑えたい方向きの内容です。

マンション経営をはじめる前に

みなさんがマンション経営をはじめようという動機やキッカケは何でしょうか。使わない土地を所有している、親から土地や古い住宅を相続した、農業をやめて農地転用を図ろうと思っているなど様々な理由がおありでしょう。また会社を定年退職したので退職金で土地を購入し、老後の生活費を得るためにマンション経営を始めたいという方や、自宅をマンションに建て替えて家賃収入を得たいという方もいるでしょう。

マンション経営が相続対策や税金対策が主目的という方も中にはいるかもしれませんが、多くの方は家賃収入が狙いだと思います。不動産から生じる収入は不労所得とも言われているように、自ら働くことなくマンションを所有し管理しているだけで毎月家賃を得ることができます。歳をとって働けなくなった場合や、体を壊して働けなくなったとしても、マンション経営は継続的な収入を得られるメリットがあるのです。そんなマンション経営のはじめ方として、まずは知っておきたいポイントをチェックしておきましょう。

まずマンション経営のはじめ方の前提として、周囲の不動産市場を調べることが大切です。自分が所有する土地や購入しようとする土地が、どのような価値を持っているのかを分析する必要があります。そのためには立地調査を行いましょう。どのような土地と見られているかを自分の思い込みや期待ではなく、客観的な視点から分析することがポイントです。どのような入居者に好まれるか、人口動態・世帯数や、周辺の企業の動きはどうなっているか、ここでマンション経営をして利益が上げられるかを、統計やデータなどの事実の調査をもとに冷静に分析します。

次に、建築するマンションの計画を立てて、そこから生み出される収益力を計算してみましょう。厳密な計算というよりは、まずは収益シミュレーションです。家賃を設定する際は、周辺の賃料相場を参考にします。周辺には、どのような構造の建物が多く、間取りや1室の面積はどのような物件が多いか、家賃はいくらに設定されているか、入居状況は満室か空室があるか、どのような不動産会社が管理や仲介をしているのかを調べます。

そのうえで、ご自身の土地の立地と計画したマンションを比較して、必要な補正を施して家賃を設定してみます。マンション経営のはじめ方として、ここで設定される家賃は、入居者側になって見て、計画した建物を最大限評価した金額を、周辺の調査データから導き出し、満室経営にできる金額を求めることです。

ここで気を付けたいのは、マンション経営がはじめての方は、どうしても初期投資費用を意識しすぎてしまうことです。鉄筋コンクリート製のマンションを建てる費用は多額になります。また、土地も併せて購入する場合は、その資金も必要です。最初に投資した金額をできるだけ早く回収しなければと不安にかられて、その部屋の価値以上の家賃を設定しようとしがちです。投資額が多額だからこそ、早期に回収したいと焦る気持ちは分かりますが、その不安を家賃に上乗せして部屋の価値以上に高い家賃を設定すれば、空室が生まれ、結果として見込んだ家賃収入が入らず、資金計画が崩れてしまうだけです。

また、中には、マンション経営はメンテナンス費用がかかり利益がなかなか上がらないといった、マンション経営者の話をどこかから聞きかじって、不安になっている方もいるかもしれません。それはマンション経営の計画次第です。つまり、計画時点から10年20年先のメンテナンス費用を極力抑えるように配慮したマンションを建設することで、利益が上がらないというリスクを回避できるのです。外壁の張り替えや塗り替え、設備の交換などが最小限で可能になる設計をすれば、安心です。外壁をタイル貼りにするとか、設備には交換が容易なユニットバス、耐久性の高い高級な建具を使用して、将来のメンテナンス費用を抑えることができます。そのためにも、設計や建設を依頼する不動産会社選びが大変重要になります。

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