不動産投資の初期費用

不動産投資の初期費用ってどれくらい?

保険料や税金もかかるので、ある程度の自己資金は必要です。

第一の魅力は継続的で安定した家賃収入が入ってくるという点です。
継続的というのは不動産を借りてくれる人がいる限り入ってくるということです。
空室リスクが気になる方は不動産投資会社に借り上げ保証をしてもらえば、継続性を確保できます。
また安定したというのは、家賃が株式や外貨のように日々大きな変動をしないことによります。
年数が経っても驚くような上下変動はありません。

次に節税ができる魅力もあります。
不動産投資では火災保険料や不動産所得税などの初期費用がかかるほか、建物については減価償却費という現金支出をしなくてよい経費を計上できます。
そのため初年度から数年は経費が家賃収入を上回り、不動産所得が計算上、赤字になります。
サラリーマンであるなど他に所得がある場合、給与所得の黒字と不動産所得の赤字を損益通算することができます。
たとえば、1000万円の所得がある場合、所得税は33%の税率が適用されます。
不動産所得で200万円の赤字が出て損益通算により合計所得が800万円になると
、税率は23%に下がって税金負担を少なくできるメリットがあります。

さて、こうしたメリットのある不動産投資をするには、どのくらいのお金を貯めておけばいいでしょうか。
不動産というと何千万円もする高い買い物です。
自宅の住宅ローンや家賃の支払もあるのに、投資用の物件なんてとても買えないと思いますよね。
ですが、収入が500万円~600万円程度のサラリーマンでも不動産投資を始めた人はたくさんいます。
彼らはどのように不動産を購入したのでしょうか。

多くの方が初期費用を抑えるために不動産販売会社が金融機関と提携している提携ローンを利用しています。
提携ローンでは物件の購入価額の80%~100%の借入が可能になります。
もっとも、仮に100%ローンを組むとしても、登記費用や不動産取得税の支払、管理費や修繕積立金などの支払がありますから、現金で初期費用を用意する必要があります。

また、初めての場合、金融機関の審査が厳しくなるケースもあるので、ある程度の自己資金を用意しておく必要があります。
物件の購入価額に対して初期費用が最低でも1割、融資のための自己資金として1割から2割程度は用意したいですね。
2000万円の都心のワンルームマンションを購入するなら400万円から500万円くらい用意しておくといいでしょう。

よく言われるのは最初の100万円を貯めるのが辛いということです。
100万円を貯めると自信もつき、貯め方のコツが分かってきます。
また家賃収入を得たいという目標があるので、比較的目標額に達成しやすいです。
初期費用の目標額さえクリアできれば、後は物件がお金を稼いで楽ができると思うと貯金も楽しくなりますよ。

さて不動産投資で継続的で安定した家賃収入を得るには、空室を作らないことがポイントになります。
不動産投資では物件の運営管理には全てを自ら行う方法もあります。
しかし通常は素人には難しいので、不動産管理会社に入居募集や入居中の家賃の収受、メンテナンス、退去手続きなどを委託する方法もあります。
この管理手数料として家賃の5%から8%がかかります。
仮に家賃が10万円だとすれば手元に入ってくるのは9万2千円から9万5千円程度です。
管理手数料は空室でもかかってくるので、家賃収入が入らない場合は毎月5千円から8千円のマイナスになってしまいます。
たとえば、2ヶ月空室なら家賃2ヶ月分の20万円のマイナスです。

これに対して、不動産投資会社に家賃保証をしてもらう場合は、家賃保証手数料が家賃の10%から15%程度かかります。
家賃を10万円とすれば手元に入ってくるのは8万5千円から9万5千円です。
1ヶ月当たりの収入はやや減りますが、空室でもこの金額が手に入ります。
空室リスク管理手数料や家賃保証手数料の差をシミュレーションして、いずれにするか決めましょう。

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